作者：肖莉

房地產項目開發(fā)項目管理是按照客觀經濟規(guī)律進行有效地計劃、組織、控制、協(xié)調的系統(tǒng)管理活動，其最終目標是追求經濟效益和社會效益。本文簡要闡述了房地產開發(fā)項目管理的特點，并對其管理模式風險進行分析，探究出加強管理的對策，推動房地產項目健康有序。

隨著中國改革開放的深入以及經濟的不斷健康的發(fā)展，作為是我國國民經濟中的重要組成部分，其成長與發(fā)展對當代社會的經濟發(fā)展有著舉足輕重的推動作用的房地產業(yè)，其行業(yè)之間的競爭、市場的競爭越來越激烈，提高產品的自身競爭優(yōu)勢，即提高品質、提高服務質量顯得越來越重要，達到這一目標的重要手段之一就是“項目管理”，這是以實現(xiàn)項目目標為最終目的，開發(fā)項目建設的全過程應按其內在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

1.房地產開發(fā)項目管理的模式與特點

1.1設計招標建設模式

設計招標建設模式是一種傳統(tǒng)的房地產項目管理模式，也是目前國內使用最為普遍的模式。這種模式是按照傳統(tǒng)的房地產項目開發(fā)模式進行管理，即開發(fā)商委托專業(yè)機構進行前期設計，而后通過競標的方式選擇承包商，最后選擇監(jiān)理機構進行項目監(jiān)理。這種模式的優(yōu)點在于可以有效節(jié)約資金，同時能夠對工程建設進行控制。通過競標的方式選擇承包商不僅可以選擇資質好的企業(yè)進行建設，還可以大大降低成本。此外，設計機構、監(jiān)理機構的選擇也有一定的自主性，可以完全滿足企業(yè)的個性化要求。而這種模式的弊端在于必須按流程進行，待設計階段完成后方能進入招標階段，依此類推，工程建設進展較慢。此外，這種模式的相關責任劃分也不甚明確。

1.2代理型模式

代理型模式是指開發(fā)商選擇專業(yè)的代理人代替其監(jiān)督設計方、建設方和監(jiān)理方。代理人為開發(fā)商提供全程或者某階段的代理服務，全權代表開發(fā)商協(xié)調與各方的關系。一般而言，代理人的報酬是固定酬金和管理費。這種模式的優(yōu)點在于能夠為房地產企業(yè)有效縮短工程建設時間，從而節(jié)約資金。同時，開發(fā)商可以自主選擇代理人進行管理，其自主性得到大大增強，可以滿足其對管理與技術的專業(yè)需求。當然，這種模式的缺點也很明顯，即代理人不能保證工程進度，也不能保證建設成本。項目管理的優(yōu)劣全取決于代理人的盡心程度，開發(fā)商的風險有所增大。

1.3經理人型模式

在經理人型模式中，開發(fā)商在進行項目管理前，選擇專業(yè)經理人幫助其進行項目前期管理，并負責項目建設的全過程管理。經理人可以根據開發(fā)商的要求，自行設計管理模式進行管理。開發(fā)商與經理人簽訂合同，經理人對開發(fā)商負責，開發(fā)商可以在建設中調整要求，其擁有較大的自主權。這種模式可以有效縮短建設時間，降低開發(fā)成本，控制工程進度，但相對而言，由于具有一定的不確定性，所以造價較高，經理人選擇較為不易。

2.房地產項目管理模式風險

2.1項目質量管理風險

質量管理的風險是目前大多數房地產項目建設所普遍面臨的問題，在我國當前的房地產項目管理中，多數項目采用的是項目承包制，這就給許多資質不好、水平不高的建設方提供了許多便利，也使項目建設中的風險和隱患大大增多。此外，當下國內很多從事建設行業(yè)工作的工人都來自于農村，不僅沒有接受過高校的正規(guī)教育，也沒有接受過技術院校的技能教育，文化水平和技術水平都有所欠缺，而一些項目管理者也缺乏相關的管理資質，如建造師、建筑師等，所以，工程項目的管理質量有所下降，無法有效把控工程的建設質量與標準，安全事故頻頻發(fā)生。

2.2項目管理制度風險

盡管近十年來房地產業(yè)迅速發(fā)展，但是房地產項目的管理制度仍然沒有得到有效完善，許多房地產項目管理制度不健全，項目管理執(zhí)行缺位。從現(xiàn)行的管理制度看，當前的房地產項目管理制度無法有效支持房地產業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在國家宏觀調控的背景下，房地產業(yè)對于項目的精細化管理要求越來越高，有所缺失的房地產項目管理制度不能有效滿足項目日常管理的需要，難以適應如今風險頻出的房地產項目管理現(xiàn)狀。也正是由于缺乏適用的項目管理制度，所以在項目的管理上存在較為嚴重的缺位現(xiàn)象，使一些規(guī)章制度無法得到有效的執(zhí)行，這嚴重影響了我國房地產項目管理的良好發(fā)展。

2.3項目合同管理風險

當前，國內的建筑市場發(fā)展并不成熟，各種建設方、承包商良莠不齊，資質條件不能滿足開發(fā)商的建設要求。然而，正是在這樣的環(huán)境里，競爭仍十分激烈。由于受到宏觀調控的影響，開發(fā)商為了降低成本、提高利潤，而強行將自身風險通過不平等合同轉嫁給建設方、承包商以謀求用最小的成本實現(xiàn)效益的最大化。

而建設方和承包商為了獲得工程的承包權，在接受合同的同時，會選擇將項目工程非法轉包、分包甚至降低工程質量偷工減料等，這會給項目的管理帶來巨大的問題和矛盾，也會使項目的建設與管理形成許多風險和隱患。

2.4項目人員管理風險

項目管理的人才隊伍是項目管理的核心，只有擁有一支強大有力的項目人才管理隊伍才能有效加強項目管理，提升管理質量。然而，目前房地產項目管理人才隊伍嚴重缺乏，專業(yè)人才并不均衡，人才隊伍統(tǒng)籌分配也有欠合理。在一般的房地產開發(fā)項目中，缺少專業(yè)水平高、工作技能強、管理經驗豐富的一線管理人員已經成為普遍現(xiàn)象。此外，管理人員素質低下、專業(yè)不對口也是日常項目管理中頻頻出現(xiàn)的問題，這些問題已經嚴重影響了我國房地產項目的管理與發(fā)展。例如，對于多數國有大型房地產企業(yè)，雖然其總量已經得到明顯發(fā)展，但是在其下屬企業(yè)、下屬項目的管理上，仍缺少獨立的項目管理人員，普遍存在著各公司、各項目規(guī)模小，專業(yè)人才稀缺，管理人員一崗多職、兼職過多的現(xiàn)象。此外，國有企業(yè)在培訓、激勵機制等方面也有所欠缺，缺少專門從事人才隊伍管理和項目管理的人才，無法對項目管理的全過程派駐專門的管理人才，從而也很難提升項目全過程管理的水平與質量。

3.加強房地產項目管理的對策

3.1因地制宜，重視基礎管理和動態(tài)管理

房地產項目的管理存在一定的共性，同時又兼具其自身的特點，在房地產項目建設與管理過程中，要充分認識每個項目自身的特點，準確把握項目的優(yōu)勢與劣勢，熟悉和掌握項目所處的環(huán)境、地點、時間等條件以及建設方或承包商的建設水平，從而因地制宜地通過科學、合理、合適的管理方法進行針對性管理，使科學管理貫穿于項目建設的始終，從而有效提升建設效率，減少建設成本，提高管理水平，降低風險隱患。同時，房地產項目管理還可以積極發(fā)揮新媒體媒介、大數據技術和云計算技術的作用，通過新媒體媒介實時監(jiān)控掌握項目建設的進程，通過大數據技術采集這些監(jiān)測數據，并使用云計算技術對這些數據進行分析匯總，從而有針對性地解決在建設過程中遇到的問題，查漏補缺，使項目建設更加順利。此外，在項目的管理中，還要積極發(fā)揮基礎數據的作用，如企業(yè)的ERP管理系統(tǒng)等，通過對建設材料等的動態(tài)監(jiān)控、計量監(jiān)控，實現(xiàn)全方位、多層次、全過程的動態(tài)監(jiān)控，從而使現(xiàn)代項目管理理念在日常的項目建設管理中發(fā)揮應有的作用。

3.2加強房地產行業(yè)法律法規(guī)建設

近年來，房地產開發(fā)商為了追求利益最大化，無視法律法規(guī)的束縛，為了降低成本無所不用其極，對項目的正常管理產生了極其惡劣的影響。無論是在房地產項目的立項、投資、設計、建設還是監(jiān)理領域，各種違規(guī)操作現(xiàn)象比比皆是。如建設項目不報批報建，肆意將承包項目違規(guī)分包、拆包，采用不符合要求的建筑材料進行建設等，這些都大大增加了房地產項目的風險，使各種問題頻頻出現(xiàn)，這些也成為影響房地產業(yè)發(fā)展的巨大障礙。開發(fā)商與建設者之所以敢于這么做，其主要原因之一即我國在房地產項目管理的法律法規(guī)與制度建設方面還有所欠缺，缺少成體系的相關法規(guī)制度。也正因為如此，國內對于項目管理的監(jiān)管也出現(xiàn)了缺位，沒有法律條文的支持，監(jiān)管成了無土之木，沒有發(fā)揮應有的作用。因此，要切實制定全面完善的法律法規(guī)，規(guī)范房地產項目管理。由于房地產項目管理偏重實務，所以在政策的制定過程中，要積極考慮法規(guī)條文落實的現(xiàn)實性，避免出現(xiàn)界定模糊的現(xiàn)象，使房地產項目管理的全過程落在陽光監(jiān)管之下，這樣才能徹底杜絕各種違規(guī)現(xiàn)象，使項目管理回歸應有之義。

3.3加強人才培訓與激勵

當前，國內的大型房地產企業(yè)雖然總體上人才隊伍龐大，人才儲備充足，但是對于其實際開發(fā)與建設的體量而言，仍有所欠缺。正如上文所述，在其下屬公司和項目中，各種人才缺乏，使項目精細化管理流于表面。因此，必須通過體制機制幫助國內企業(yè)加強人才隊伍建設，提升項目管理人員的現(xiàn)代化管理水平。對于企業(yè)而言，首先要加強對人才隊伍的培訓力度，加大培訓資金的投入力度，積極完善培訓形式，拓展培訓內容，針對企業(yè)人才隊伍建設的現(xiàn)狀，有針對性地開展專題培訓，切實提高人才隊伍水平。房地產行業(yè)的人才流動性較強，企業(yè)要想擁有一支穩(wěn)定高效的人才隊伍，就要切實保障人才的福利待遇。對于一些骨干人才、核心人才，要加大激勵力度，對于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，設計形成一條完整的人才晉升通道，使人才能夠有充分的成長空間。只有做好專業(yè)管理人才的儲備與培訓，才能更好地提升項目管理水平與能級，使企業(yè)的項目管理邁上一個更高的臺階。

3.4建立健全項目合同管理制度

房地產項目管理的風險貫穿于項目管理的全過程。所以要加強房地產項目管理、降低管理風險，首先要對每個管理環(huán)節(jié)進行精細化管理，尤其是在合同的簽訂上，要做到責任細化、責任明確，使每個環(huán)節(jié)的管理責任都有據可查，切實將承包商和建設者的權利義務予以一一明確，從而降低在建設過程中的風險，減少建設的隱患。

4.結語

房地產項目管理是保障產品品質、達到股東投資效益目標的基本保證，既包括人、財、物等的管理，也包括進度、質量、成本、采購、合同等的管理。面對未來競爭日益激烈的房地產市場，房地產開發(fā)商必須建立適合自己企業(yè)發(fā)展的組織管理模式及項目管理機制，打造高效的管理團隊，幫助企業(yè)獲得更好的收益，使企業(yè)得到長足的發(fā)展。